Наем от собственика към собствената му фирма: договор, 9% данък и какво признава НАП

Да, собственикът може да отдаде свой имот под наем на собственото си дружество — това е обикновен договор между две отделни лица. Данъчно излиза 9% от брутния наем: облагаемият доход се намалява с 10% нормативно признати разходи, а върху остатъка фирмата удържа 10% данък при изплащането. Осигуровки не се дължат, а самият наем е признат разход и намалява корпоративния данък.

Актуално към септември 2026 г. Всички суми са в евро при фиксиран курс 1 € = 1,95583 лв. Материалът е обща информация, не данъчна консултация.

Защо изобщо да си плащате наем

Повечето собственици на малки ЕООД имат обратния проблем: фирмата генерира печалба, а парите излизат оттам скъпо. Наемът е един от малкото канали, при които тежестта е под 10%.

Сравнението е най-ясно с числа. Да речем, че искате да извадите 4 800 € годишно от фирмата:

Разликата между дивидент и наем при тези числа е 264 € на година в полза на наема — плюс това наемът е разход и не изисква фирмата да е на печалба, за да бъде изплатен. Ако вече сте чели сравнението дивидент срещу заплата, приемете наема като трети инструмент в същия набор, а не като заместител на другите два.

Важното ограничение: наемът не е неограничен кран. Той е обвързан с реален имот, реално ползване и пазарна цена — и точно там се проваля повечето импровизации.

Как се смята: пример стъпка по стъпка

Приемаме наем от 400 € на месец за офис площ в жилището ви.

Тримесечие (Q1, Q2 или Q3):

• Брутен доход: 3 × 400 € = 1 200 €
• Нормативно признати разходи, 10%: 120 €
• Облагаем доход: 1 080 €
• Авансов данък 10%: 108 €
• Изплатено по сметката ви: 1 092 €

Годишно:

• Брутен доход: 4 800 €
• Нормативно признати разходи: 480 €
• Годишна данъчна основа: 4 320 €
• Данък 10%: 432 €
• Удържано авансово през Q1–Q3: 3 × 108 € = 324 €
• Доплащане с годишната декларация: 108 € (данъкът за четвъртото тримесечие)

За фирмата 4 800 € са признат разход, който намалява данъчната печалба и спестява 480 € корпоративен данък. Общата картина: 480 € спестени на ниво фирма срещу 432 € платени на ниво физическо лице.

Каква цена е „пазарна“ и защо това е най-рисковата част

Собственикът и неговото дружество са свързани лица по смисъла на данъчното законодателство. По чл. 15 и чл. 16 ЗКПО, когато сделка между свързани лица е сключена при условия, различни от пазарните, данъчният резултат се определя така, все едно сделката е сключена при пазарни условия. С други думи: надутият наем не се признава в надутата си част.

Практическата защита е скучна, но работи:

• Съберете доказателства за пазарното ниво — три-четири актуални обяви за подобни площи в същия район, разпечатани с дата. Това отнема двадесет минути и е най-евтината застраховка в цялата схема.
• Наемайте това, което реално ползвате. Ако работите от една стая в тристаен апартамент, наемете една стая с посочена квадратура, а не целия апартамент. Договор за 120 кв. м офис за фирма с един човек и лаптоп е покана за въпроси.
• Дръжте цената консервативна. Разликата между „в долния край на пазара“ и „в горния край“ е няколко евро месечно; разликата в риска е голяма.

Ако се чудите кои други разходи на собственика издържат същия тест, вижте прегледа ни на признатите разходи в ЕООД — логиката там е същата: реалност, документ, връзка с дейността.

Документите, които трябва да съществуват

1. Писмен договор за наем между вас като физическо лице и дружеството, подписан от двете страни (вие ще подпишете и двата екземпляра — това е нормално и допустимо). Готова рамка има в нашия образец на договор за наем. Задължителни елементи: описание и квадратура на обекта, месечен наем, срок, кой плаща режийните разходи.
2. Сметка за изплатени суми и служебна бележка по чл. 45 ЗДДФЛ. Предприятието — платец на дохода — ги издава за изплатените суми и удържания данък и предоставя екземпляр на наемодателя.
3. Декларация по чл. 55 ЗДДФЛ за удържания данък, подавана от фирмата за всяко тримесечие.
4. Банково плащане, а не каса. Преводът е доказателство за реалност на сделката; плащане в брой отслабва цялата конструкция без причина.
5. Справката по чл. 73 ЗДДФЛ за изплатените през годината доходи — подава се от фирмата в началото на следващата година.

Домашен офис: каква част от жилището наемате

Най-честият вариант в практиката не е отделен офис, а стая в жилището на собственика. Тогава договорът трябва да казва какво точно се наема, а не да прехвърля целия имот на фирмата.

Работещият подход е разпределение по квадратура. Пример за апартамент от 80 кв. м, в който за работа се ползва стая от 14 кв. м:

• дял на служебната площ: 14 / 80 = 17,5%;
• ако пазарният наем за целия апартамент е около 600 € месечно, пропорционалната част е 105 €;
• закръглявате надолу и записвате в договора конкретно: „стая с площ 14 кв. м в апартамент на адрес…“, наем 100 € месечно.

Тази аритметика върши три неща наведнъж: обяснява размера на наема без да се позовава на нищо субективно, ограничава сумата до правдоподобно ниво и оставя следа, която можете да покажете и след три години. Ако фирмата ползва и общите части (коридор, санитарен възел), допустимо е да добавите пропорционален дял и от тях — но го напишете, вместо да го подразбирате.

Обратното — договор за целия апартамент — създава два отделни проблема: наемът става несъразмерен спрямо дейността на фирмата, а личното ползване на същия имот противоречи на твърдението, че той е предоставен изцяло на дружеството.

Срокове през годината

Внимавайте с 2026 г.: 31 октомври е събота, така че срокът за третото тримесечие се измества към първия работен ден на ноември. Съпоставете с месечния календар на срокове, за да не се разминете с ДДС и обр. 1 и 6.

Режийните разходи: най-често пропуснатото изречение

Ток, вода, отопление и интернет за наетия обект не се уреждат сами. Ако договорът мълчи, а фирмата плаща сметките, тези суми лесно се третират като допълнителен доход от наем за вас или като непризнат разход за фирмата.

Двата чисти варианта са:

• Режийните са за сметка на наемодателя — фирмата плаща само наема, точка. Най-простото решение за домашен офис.
• Режийните са за сметка на наемателя, по реален разход — договорът го казва изрично, а разпределението между лична и служебна част се описва (например по квадратура). Тогава фирмата плаща сметки за своя дял.

Смесеният вариант „плащаме каквото дойде“ е този, който създава проблеми при проверка.

Наемът и адресът на управление са различни неща

Още едно объркване, което си струва да се разчисти: адресът на управление, вписан в Търговския регистър, не изисква договор за наем и не създава сам по себе си данъчно събитие. Обратното също важи — договорът за наем не сменя вписания адрес. Едното е регистърно обстоятелство, другото е сделка с данъчни последици. Ако сменяте адреса и започвате да си плащате наем едновременно, направете двете като две отделни действия, с отделни дати и документи.

Кога схемата не работи

• Имотът е съпружеска имуществена общност. Тогава доходът се разпределя между двамата съпрузи и данъчната картина се променя — не е пречка, но иска отделен разговор със счетоводителя.
• Фирмата няма реална нужда от адреса. Ако цялата дейност е при клиента или онлайн от друга държава, наемът трудно се обяснява.
• Наемодателят е регистриран по ЗДДС. Тогава наемът се фактурира с ДДС и логиката се променя; проверете и дали общият ви наемен оборот като физическо лице не приближава прага за задължителна регистрация.
• Сумата е несъразмерна. Наем от 2 000 € месечно за домашен кабинет не е данъчна оптимизация, а покана за корекция по чл. 16 ЗКПО.

Наемът е добър инструмент точно защото е скучен: реален имот, скромна сума, чист договор и превод по сметка всеки месец. Ако нещо в конструкцията трябва да бъде обяснявано дълго, вероятно не си струва.

Не искате да се занимавате сами? Вижте как го поемаме и колко струва.