Кога се използва този договор
Образецът е за фирма, която наема офис, магазин, склад или друго помещение — от физическо лице или от друга фирма. Договорът за наем е уреден в чл. 228–239 от Закона за задълженията и договорите: наемодателят предоставя вещта за временно ползване, наемателят плаща цена (чл. 228). Законът не изисква нотариална форма и не изисква вписване, но дава на страните диспозитивни правила, които важат, ако не сте уговорили друго — и точно те най-често изненадват собственика на бизнес.
Три от тях: наемът без срок се прекратява с едномесечно предизвестие (чл. 238); дребните поправки от обикновено ползване — контакти, брави, течове по кранове — са за сметка на наемателя (чл. 231); при продажба на имота новият собственик е обвързан с договора само ако той е вписан, а при нотариално заверена дата — до една година (чл. 237). Ако фирмата ви инвестира в ремонт на помещението, вписването е застраховката ви.
Втората половина на темата е данъчна. Когато наемодателят е физическо лице, вашата фирма става платец на неговия данък: удържате 10% при всяко плащане, внасяте го на тримесечие и подавате декларация. Пропускът се открива лесно — НАП съпоставя вашия разход за наем с декларацията на наемодателя. Разписан пример в евро — по-долу.
Задължителни реквизити
| Реквизит | Какво съдържа | Основание |
|---|---|---|
| Страни | наемодател (собственик — три имена, ЕГН или фирма с ЕИК) и наемател (наименование, ЕИК, седалище, управител); при съпружеска общност — и двамата съпрузи | чл. 228 ЗЗД |
| Имот и предназначение | адрес, етаж, площ в кв. м, идентификатор по кадастрална карта; за какво ще се ползва (офис, магазин, склад) | чл. 228, чл. 232 ЗЗД |
| Срок | определен (до 10 г.; при търговска сделка — по-дълъг) или безсрочен с едномесечно предизвестие | чл. 229, чл. 238 ЗЗД |
| Наемна цена и плащане | месечна сума в евро, с/без ДДС, падеж, банкова сметка; при наемодател физическо лице — клауза за удържане на 10% данък | чл. 228 ЗЗД; чл. 44, ал. 4 ЗДДФЛ |
| Депозит | размер (обичайно 1–2 наема), за какво се задържа, срок за връщане | чл. 9 ЗЗД (свобода на договаряне) |
| Консумативи и ремонти | кой плаща ток, вода, отопление, такса смет, интернет; дребни поправки — наемател, основни ремонти — наемодател | чл. 230–231 ЗЗД |
| Пренаемане и промени | разрешено ли е пренаемане (по закон — да, ако не е забранено); преустройства само с писмено съгласие | чл. 234 ЗЗД |
| Прекратяване | основания, предизвестие, последици при неплащане; връщане на имота в състоянието, в което е приет | чл. 233, чл. 238 ЗЗД |
| Приемо-предавателен протокол | състояние на помещението, показания на електромер и водомер, предадени ключове и оборудване | чл. 230, чл. 233 ЗЗД |
Данък при наем от физическо лице — какво прави фирмата наемател
Доходът от наем на физическо лице се облага с 10% след приспадане на 10% нормативно признати разходи (чл. 31 ЗДДФЛ). Когато платецът е предприятие или самоосигуряващо се лице, то определя и удържа авансовия данък при плащането (чл. 44, ал. 4 ЗДДФЛ), внася го до края на месеца, следващ тримесечието (чл. 65, ал. 12), и го декларира с декларация по чл. 55 в същия срок. За четвъртото тримесечие данък не се удържа, освен ако наемодателят писмено заяви, че желае удържане (чл. 65, ал. 13). На наемодателя се издава Сметка за изплатени суми (чл. 45, ал. 4), а до 28 февруари фирмата подава годишната справка по чл. 73 за изплатените доходи.
Пример: офис под наем от физическо лице за €500 на месец
Ако наемодателят е фирма, регистрирана по ДДС, към наема се начислява 20% ДДС и вие получавате фактура — данък не удържате. Ако наемодателят е физическо лице, регистрирано по ДДС (рядко, но възможно), също получавате фактура с ДДС, а удържането на 10% остава. Сроковете за декларацията по чл. 55 са в данъчния календар 2026.
Образец — договор за наем на офис (пълен текст)
ДОГОВОР ЗА НАЕМ
на недвижим имот
Днес, [дата], в гр. [град], между:
1. [три имена], ЕГН [ЕГН], с адрес: [адрес], [или: „[Наименование]“ ЕООД, ЕИК [ЕИК], седалище: [седалище], представлявано от [три имена]], наричан/а по-долу НАЕМОДАТЕЛ, и
2. „[Наименование]“ ЕООД, ЕИК [ЕИК], със седалище и адрес на управление: [седалище], представлявано от управителя [три имена], ЕГН [ЕГН], наричано по-долу НАЕМАТЕЛ,
се сключи настоящият договор за следното:
I. Предмет
Чл. 1. (1) НАЕМОДАТЕЛЯТ предоставя на НАЕМАТЕЛЯ за временно и възмездно ползване следния недвижим имот: [офис / магазин / склад] с площ [площ] кв. м, находящ се в гр. [град], [адрес], ет. [етаж], с идентификатор [идентификатор] по кадастралната карта, заедно с [оборудване и обзавеждане по опис — Приложение № 1].
(2) Имотът се предоставя за ползване като [офис / търговски обект] за дейността на НАЕМАТЕЛЯ. НАЕМОДАТЕЛЯТ декларира, че е собственик на имота и че върху него няма права на трети лица, които да пречат на ползването.
(3) НАЕМОДАТЕЛЯТ е съгласен НАЕМАТЕЛЯТ да впише имота като седалище и адрес на управление в Търговския регистър и да го посочи като адрес за кореспонденция с НАП и други институции.
II. Срок
Чл. 2. (1) Договорът се сключва за срок от [брой] години / месеца, считано от датата на предаване на имота по приемо-предавателен протокол.
(2) Ако до [30] дни преди изтичане на срока никоя от страните не заяви писмено, че не желае продължаване, договорът се продължава за същия срок при същите условия [или: се превръща в безсрочен и се прекратява с [едномесечно] предизвестие].
III. Наемна цена и плащане
Чл. 3. (1) Месечната наемна цена е [сума в евро] евро (словом: [сума с думи] евро) [без ДДС / с включен ДДС / НАЕМОДАТЕЛЯТ не е регистриран по ЗДДС].
(2) Наемът се плаща авансово до [5]-о число на текущия месец по банков път по сметка на НАЕМОДАТЕЛЯ IBAN [IBAN].
(3) [Когато НАЕМОДАТЕЛЯТ е физическо лице:] НАЕМАТЕЛЯТ удържа от наема дължимия авансов данък по чл. 44, ал. 4 ЗДДФЛ, внася го в законния срок и издава на НАЕМОДАТЕЛЯ Сметка за изплатени суми. За четвъртото тримесечие данък [се / не се] удържа по искане на НАЕМОДАТЕЛЯ.
(4) [По желание:] Наемната цена се актуализира веднъж годишно с [процент]% или с официалния индекс на потребителските цени на НСИ за предходната година, считано от [месец].
IV. Депозит
Чл. 4. (1) При подписване на договора НАЕМАТЕЛЯТ внася гаранционен депозит в размер на [един / два] месечни наема — [сума в евро] евро, за което НАЕМОДАТЕЛЯТ издава разписка.
(2) Депозитът обезпечава неплатени наеми, консумативи и щети по имота извън нормалното износване. Той не се ползва за последния наем. НАЕМОДАТЕЛЯТ го връща в срок до [14] дни след връщането на имота по протокол, като приспада документирани задължения.
V. Консумативи, разходи и ремонти
Чл. 5. (1) НАЕМАТЕЛЯТ заплаща разходите за електроенергия, вода, отопление, интернет и [такса за поддръжка на сградата] по фактури на доставчиците [или: по показания на измервателните уреди, отчетени в присъствието на двете страни].
(2) Данъкът върху недвижимия имот и таксата за битови отпадъци са за сметка на НАЕМОДАТЕЛЯ.
(3) Дребните поправки, дължащи се на обикновеното ползване, са за сметка на НАЕМАТЕЛЯ (чл. 231 ЗЗД). Основните ремонти на конструкция, покрив, инсталации и всички повреди, които не са причинени от НАЕМАТЕЛЯ, са за сметка на НАЕМОДАТЕЛЯ, който ги отстранява в срок до [7] дни от уведомяването.
(4) Преустройства и подобрения НАЕМАТЕЛЯТ извършва само с писмено съгласие на НАЕМОДАТЕЛЯ. Страните уговарят предварително дали и как се компенсират при прекратяване.
VI. Права и задължения
Чл. 6. (1) НАЕМАТЕЛЯТ ползва имота с грижата на добър стопанин, само по уговореното предназначение, спазва правилата на етажната собственост и [може / не може] да го пренаема на трети лица.
(2) НАЕМОДАТЕЛЯТ осигурява необезпокоявано ползване и има право на достъп до имота за проверка след предизвестие от [24] часа, в работно време на НАЕМАТЕЛЯ.
(3) НАЕМАТЕЛЯТ има право да постави фирмена табела на фасадата и входа на сградата.
VII. Прекратяване
Чл. 7. (1) Договорът се прекратява: с изтичане на срока; по взаимно писмено съгласие; с [двумесечно] писмено предизвестие от всяка от страните; при погиване на имота.
(2) НАЕМОДАТЕЛЯТ може да прекрати договора без предизвестие, ако НАЕМАТЕЛЯТ не плати [два] последователни месечни наема или ползва имота в нарушение на чл. 6, след писмена покана със срок [7] дни за отстраняване на нарушението.
(3) НАЕМАТЕЛЯТ може да прекрати договора без предизвестие, ако имотът стане негоден за уговореното ползване по причина, за която не отговаря, или НАЕМОДАТЕЛЯТ не извърши дължим ремонт в срока по чл. 5, ал. 3.
(4) При прекратяване НАЕМАТЕЛЯТ връща имота по приемо-предавателен протокол в състоянието, в което го е приел, с оглед на нормалното износване, и в [7]-дневен срок заявява промяна на седалището, ако е било вписано на този адрес.
VIII. Други условия
Чл. 8. При забава на плащане НАЕМАТЕЛЯТ дължи неустойка от [0,1]% на ден върху дължимата сума, но не повече от [10]% от нея.
Чл. 9. Съобщенията между страните са писмени — на адресите по договора или на имейл: НАЕМОДАТЕЛ [имейл], НАЕМАТЕЛ [имейл].
Чл. 10. [По желание:] Страните се съгласяват договорът да бъде вписан в имотния регистър по чл. 237 ЗЗД, като разходите са за сметка на НАЕМАТЕЛЯ.
Чл. 11. За неуредените въпроси се прилага Законът за задълженията и договорите. Договорът се състави в два еднообразни екземпляра. Неразделна част от него са: Приложение № 1 — опис на оборудването; Приложение № 2 — приемо-предавателен протокол.
ПРИЕМО-ПРЕДАВАТЕЛЕН ПРОТОКОЛ
Приложение № 2 към договор за наем от [дата]
Днес, [дата], НАЕМОДАТЕЛЯТ предаде, а НАЕМАТЕЛЯТ прие имота по договора в следното състояние: стени и под — [описание]; дограма и врати — [описание]; електрическа и ВиК инсталация — [работят / забележки]; оборудване по Приложение № 1 — [налично / забележки].
Показания: електромер № [номер] — [показание] kWh; водомер № [номер] — [показание] куб. м; [топломер] — [показание].
Предадени ключове: [брой] бр. от [вход / офис / склад]; карти за достъп: [брой].
Чести грешки
- Фирмата плаща целия наем на физическото лице и не удържа данък. Задължението е на платеца — НАП търси данъка, лихвите и глобата от вас, не от наемодателя.
- Няма приемо-предавателен протокол. Без него при прекратяване не можете да докажете нито състоянието на помещението, нито показанията на уредите — и депозитът изчезва.
- Депозит в брой без разписка. Искайте разписка или платете по банка с основание „депозит по договор за наем от [дата]“.
- Само единият съпруг подписва. Ако имотът е съпружеска имуществена общност, при спор другият съпруг може да оспори договора. Включете и двамата или приложете съгласие.
- Ремонт за десетки хиляди евро в невписан договор. При продажба на сградата новият собственик ви изгонва с едномесечно предизвестие. Впишете договора (чл. 237 ЗЗД).
- Седалище на адреса без клауза в договора. При конфликт наемодателят може да откаже да получава кореспонденция и НАП ще счете адреса за неоткриваем.
- „Наем без ДДС“ от фирма, регистрирана по ДДС. Отдаването на нежилищен имот на фирма е облагаема доставка — 20% ДДС се дължи и трябва да е ясно дали цената го включва.
Често задавани въпроси
Кой внася данъка, когато фирма наема помещение от физическо лице?
+−
Фирмата наемател. Тя удържа 10% авансов данък върху наема, намален с 10% нормативно признати разходи (чл. 31 и чл. 44, ал. 4 ЗДДФЛ), внася го до края на месеца, следващ тримесечието, декларира го с декларация по чл. 55 и издава на наемодателя Сметка за изплатени суми. За четвъртото тримесечие данък не се удържа, освен ако наемодателят писмено поиска това.
Може ли наетият офис да бъде седалище и адрес на управление на фирмата?
+−
Да. Търговският регистър не изисква документ за собственост или наем при вписване на адреса, но включете изрична клауза, че наемодателят е съгласен имотът да се ползва за седалище и адрес на кореспонденция с НАП — при прекратяване на наема трябва да смените адреса в 7-дневен срок. Вижте регистрация на фирма.
За колко време може да се сключи договор за наем?
+−
До 10 години, освен ако е търговска сделка — при наем между търговци срокът може да е и по-дълъг (чл. 229 ЗЗД). Лице, което има право само на обикновено управление (например пълномощник без изрично право), може да сключи наем най-много за 3 години.
Как се прекратява безсрочен договор за наем?
+−
С едномесечно предизвестие от всяка от страните (чл. 238 ЗЗД); ако наемът е уговорен на ден — с еднодневно. При срочен договор предсрочното прекратяване е възможно само ако е предвидено в договора или при неизпълнение на другата страна.
Трябва ли договорът за наем да се впише в имотния регистър?
+−
Не е задължително, но защитава наемателя: вписаният договор обвързва новия собственик на имота до изтичане на срока. Договор с нотариално заверена (достоверна) дата го обвързва до една година, а обикновен писмен договор новият собственик може да прекрати с едномесечно предизвестие (чл. 237 ЗЗД).
Искате готов .docx шаблон?
Изпращаме договора с протокола по имейл в рамките на работния ден, безплатно.
Източници
Закон за задълженията и договорите, чл. 228–239; Закон за данъците върху доходите на физическите лица, чл. 31, чл. 44, ал. 4, чл. 45, ал. 4, чл. 55, чл. 65, ал. 12–13 и чл. 73; Закон за данък върху добавената стойност, чл. 45; Търговски закон, чл. 12 (седалище). Проверено на 7 септември 2026 г.
Важно
Информацията е с общ характер и не замества индивидуална консултация. При наем на жилищен имот от физическо лице за жилищни нужди и при наем на земеделска земя важат други правила.